Darování nemovitosti 2026: klíčová pravidla a právní rámec
Převést byt nebo dům na blízké ještě za svého života je lákavá myšlenka – jenže znát platná pravidla pro rok 2026 je naprostou nezbytností. Ve Francii tvoří nemovitosti téměř 46 % všech darovaných hodnot, jak ukázalo šetření INSEE z roku 2021. Z právního hlediska jde o darování nemovitosti mezi živými, které upravuje občanský zákoník a obecný daňový zákon. Celý proces vyžaduje povinnou notářskou formu a je v zásadě neodvolatelný.
Rok 2026 zachovává stávající odečitatelné položky a přidává časově omezenou výhodu zaměřenou na podporu bydlení, kterou je třeba využít s rozvahou. Věk dárce, hodnota nemovitosti, klouzavá daňová sazba i dostupná kvóta – to vše rozhoduje o konečném výsledku. Odpočet 100 000 € na dítě, obnovitelný každých 15 let, zůstává základním pilířem celého systému. K tomu se připočítává daň z převodu nemovitosti ve výši 0,60 % a případná darovací daň podle progresivní sazby.
Postup a skutečné náklady při darování nemovitosti
Celý proces probíhá ve třech fázích. Notář nejprve ověří způsobilost dárce a vlastnické tituly, poté sepíše listinu, kterou obdarovaný výslovně přijme – u chráněné dospělé osoby může být nutný souhlas soudu. Listina se do měsíce zapíše na finančním úřadě, čímž se spustí výpočet darovací daně po uplatnění odpočtů. Převod se následně zveřejní v katastru nemovitostí. Celková lhůta se zpravidla pohybuje mezi 2 a 4 měsíci.
Náklady se skládají z notářských odměn podle pevně stanoveného sazebníku (plus 20% DPH), daně z převodu nemovitosti 0,60 % a – pokud je překročena hranice odpočtu – darovací daně ve výši 5 až 45 %. Konkrétní příklad pro rok 2026: při darování nemovitosti v hodnotě 300 000 € v plném vlastnictví jednomu dítěti celkové náklady dosahují 44 183 € (notářský honorář 4 189,31 €, daň 38 194 €, poplatek z převodu 1 800 €). Rozdělení vlastnického práva by přitom mohlo daňovou zátěž snížit přibližně o 40 až 50 %.
Optimalizace v roce 2026: rozdělení vlastnictví, dělené darování a SCI
Nejúčinnějším nástrojem zůstává darování holého vlastnictví se zachováním práva požívacího. Daň se vypočítává pouze z hodnoty holého vlastnictví – ve věku 71 až 80 let představuje 60 % celkové hodnoty, mezi 81 a 90 lety pak 70 % a nad 91 let dokonce 90 %. Ve věku 60 let lze zdanitelný základ snížit na polovinu, tedy například z 500 000 € na 250 000 €. Existuje také dočasné užívací právo na 3 až 10 let, po jehož uplynutí se vlastnické právo automaticky obnoví.
U jediné nemovitosti určené k rozdělení mezi více dědiců dělené darování fixuje hodnotu ke dni podpisu listiny. Prostřednictvím struktury SCI lze nemovitost vložit do společnosti a postupně darovat její podíly, přičemž obvyklá srážka 10 až 15 % může snížit zdanitelný základ. Co se týče zákonného dědického podílu: při jednom dítěti náleží 1/2, při dvou dětech 2/3 a při třech a více dětech 3/4 majetku. Manžel bez dětí má zákonný nárok na 1/4. Překročení těchto hranic může vést k žalobě na zkrácení.
Odpočty a osvobození 2025–2026: kolik majetku lze převést?
Přehled odpočtů platných v roce 2026 je následující: 100 000 € na dítě, 80 724 € pro manžela nebo registrovaného partnera, 31 865 € na vnuka či vnučku, 5 310 € na pravnuka, 15 932 € mezi sourozenci a 7 967 € pro synovce nebo neteř. Osoby se zdravotním postižením mají nárok na dodatečný odpočet 159 325 €. Po uplatnění odpočtů platí progresivní sazba od 5 do 45 %. Názorný příklad: nemovitost v hodnotě 300 000 € rozdělená mezi tři děti nepodléhá žádné dani.
K tomu přistupuje mimořádné osvobození od daně platné do 31. prosince 2026, které se vztahuje na peněžní dary účelově vázané na bydlení: 100 000 € na dárce, maximálně 300 000 € na jednoho obdarovaného. Prostředky musí být využity do 6 měsíců na koupi nové nemovitosti (včetně smlouvy o budoucím prodeji VEFA), na energeticky úsporné renovace hlavního bydliště nebo na pořízení nemovitosti určené k pronájmu jako hlavního bydliště. Podmínkou je pětileté užívání a povinné nahlášení finančnímu úřadu. Oprávněnými příjemci jsou děti, vnuci, pravnuci, nebo – pokud dárce potomky nemá – synovci a neteře. Toto osvobození lze kumulovat s běžným odpočtem 100 000 €.
